In Polonia, esistono due principali tipologie di diritti che possono essere vantati su un immobile:
- Diritto di Proprietà: è un diritto illimitato e conferisce il massimo controllo su un bene immobile, compreso l’uso esclusivo, il miglioramento e il profitto derivante dal bene.
- Usufrutto perpetuo: è un diritto a tempo determinato, solitamente concesso per un massimo di 99 anni (minimo 40 anni), e consente l’uso esclusivo di un terreno di proprietà dello Stato o degli enti locali. Gli edifici costruiti su tale terreno appartengono all’usufruttuario, che paga un canone annuo (di solito tra l’1% e il 3% del valore del terreno).
Trasferimento di proprietà e restrizioni
La compravendita di immobili in Polonia è regolata esclusivamente dalla legge polacca. È possibile acquistare tramite:
- Asset deal (acquisto diretto dell’immobile)
- Share deal (acquisto delle quote della società che possiede l’immobile)
Le principali restrizioni al trasferimento includono:
- Regole speciali per la vendita di terreni agricoli o forestali
- Limitazioni per acquirenti con sede fuori dal SEE o dalla Svizzera
- Autorizzazioni antitrust per immobili che generano certi ricavi
- Diritti di prelazione o riacquisto in alcuni casi
- Restrizioni su acquisizioni di azioni, diritti gestionali o imprese strategiche secondo la legge sugli investimenti controllati.
Sistema di registrazione
Gli immobili sono registrati nei registri fondiari mantenuti dai tribunali distrettuali. Il registro contiene:
- Dati sulla posizione e dimensione dell’immobile
- Informazioni sul proprietario o usufruttuario
- Vincoli e ipoteche
I dati catastali provengono dal registro fondiario e catastale tenuto dalle autorità locali. Questo registro non è pubblico, e per ottenerne estratti serve dimostrare un interesse giuridico.
Dal 1° settembre 2024, non è più possibile trasformare un usufrutto perpetuo commerciale in piena proprietà senza il consenso del proprietario del terreno. Per la trasformazione servono:
- Requisiti specifici previsti dalla legge
- Contratto di vendita con il proprietario del terreno, che non è obbligato a vendere.