Il Renters’ Rights Bill rappresenta la più ampia e incisiva riforma del settore delle locazioni in Inghilterra dall’entrata in vigore dell’Housing Act 1988. Dopo decenni di stabilità normativa, il governo inglese ha avviato un processo di revisione che cambierà radicalmente il rapporto tra locatori, inquilini e agenti immobiliari.
L’obiettivo dichiarato è quello di garantire maggiore equità, sicurezza e trasparenza nel mercato delle locazioni. L’approvazione definitiva del Bill (Royal Assent) è prevista entro l’estate 2025, con un’entrata in vigore scaglionata tra luglio e ottobre dello stesso anno.
Principali Novità della Riforma
- Abolizione degli Sfratti “No-Fault” (Section 21)
Una delle misure di maggiore impatto è l’abolizione della Sezione 21 dell’Housing Act 1988, che consentiva ai locatori di sfrattare gli inquilini senza dover fornire alcuna motivazione.
Con l’entrata in vigore della legge:
- Tutti i contratti di locazione diventeranno contratti periodici, eliminando il regime delle Assured Shorthold Tenancy (AST) a termine.
- Lo sfratto sarà possibile solo invocando motivi specifici e legalmente definiti, principalmente attraverso un ampliamento della Section 8.
- Nuovi Motivi per il Recupero del Possesso
Il Bill introduce nuovi casi in cui il locatore potrà richiedere il rilascio dell’immobile oggetto di locazione:
- Vendita dell’immobile;
- Necessità di utilizzo da parte del proprietario o di un suo familiare;
- Motivi legati a morosità persistente;
- Comportamenti antisociali del locatario.
Saranno, inoltre, aggiornati i termini di preavviso e i requisiti probatori, con una distinzione chiara tra motivi obbligatori e discrezionali.
- Regolamentazione degli Aumenti dei Canoni di Affitto
Le nuove regole limiteranno gli aumenti dei canoni a una sola volta all’anno, previa notifica conforme alla Section 13.
Gli inquilini potranno contestare tali aumenti dinanzi al First-tier Tribunal, che però non potrà fissare canoni superiori a quanto richiesto dal locatore. Le clausole contrattuali che prevedono aumenti automatici dell’affitto saranno vietate.
- Divieto di Richieste Eccessive di Affitto Anticipato e “Aste di Locazione”
La legge vieta ai locatori di richiedere più di un mese di affitto anticipato. Viene, inoltre, bandita la pratica della “Rent Bidding”, che permetteva di accettare offerte superiori al canone pubblicizzato, generando vere e proprie aste al rialzo.
- Decent Homes Standard e Awaab’s Law nel Settore Privato
Gli standard minimi di abitabilità (Decent Homes Standard), finora applicabili solo agli alloggi popolari, saranno estesi al settore privato.
Inoltre, con la Awaab’s Law, i locatori avranno l’obbligo di intervenire per eliminare situazioni pericolose per la salute degli inquilini (ad esempio, muffa o umidità) entro tempi prestabiliti.
- Ombudsman per i Locatori e Registro Digitale PRS
Verrà istituito un ombudsman obbligatorio per i locatori, con poteri di risoluzione delle controversie e possibilità di concedere risarcimenti fino a £25.000.
Sarà creato un registro digitale del Private Rented Sector (PRS), che obbligherà i locatori a registrarsi, agevolando i controlli da parte delle autorità locali.
- Misure Contro la Discriminazione
Diventerà illegale imporre divieti generali nei confronti di:
- Inquilini con figli;
- Persone che ricevono sussidi statali;
- I locatori dovranno, inoltre, valutare con attenzione le richieste di inquilini con animali domestici, non potendo rifiutare arbitrariamente di concedere loro un immobile in locazione, anche se sarà possibile richiedere un’assicurazione per coprire eventuali danni causati dagli animali.
- Enforcement Rafforzato e Sanzioni Aumentate
Le autorità locali vedranno aumentare i propri poteri:
- Sanzioni civili fino a £40.000;
- Ordini di rimborso degli affitti (Rent Repayment Orders – RRO) estesi a nuove violazioni, con possibilità per gli inquilini di recuperare fino a 24 mesi di affitto.
L’abolizione della Section 21 sposterà il focus delle cause di sfratto sulla Section 8 e sui nuovi motivi di recupero del possesso di un immobile, aumentando la complessità delle procedure.
Il First-tier Tribunal diventerà il foro principale per le controversie sui canoni di affitto, mentre il nuovo ombudsman dovrebbe ridurre l’intervento dei tribunali ordinari.
La legge ha fatto seguito a un ampio dibattito. Una delle maggiori preoccupazioni riguarda la potenziale fuga dei piccoli proprietari dal mercato delle locazioni tra privati. Alcuni ritengono che le misure spingeranno verso una maggiore professionalizzazione del settore.
Il Renters’ Rights Bill cambierà profondamente il panorama delle locazioni in Inghilterra.
A cura di: Linda Calistri, Solicitor in Londra
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