A partire dal 1° gennaio 2024, la legge tedesca per la modernizzazione della legge sulle società di persone (MoPeG) riformerà radicalmente il trattamento giuridico delle società di persone. In risposta alle potenziali conseguenze sull’imposta sui trasferimenti immobiliari, il Ministero federale delle Finanze tedesco (BMF) ha presentato una bozza di discussione per la modifica della legge sull’imposta sui trasferimenti immobiliari. La bozza prevede una riorganizzazione fondamentale della tassazione delle azioni delle holding immobiliari e l’imposta sui trasferimenti immobiliari sarà completamente ristrutturata in questo senso.

Il MoPeG del 10 agosto 2021 entrerà in vigore il 1° gennaio 2024 e abolirà in larga misura la “Gesamthand” (proprietà congiunta) come criterio legale del diritto delle società di persone. Secondo il BMF, ciò eliminerà la giustificazione per il diverso trattamento delle società di persone e delle società di capitali ai fini dell’imposta sui trasferimenti immobiliari, come ad esempio la neutralità fiscale dei trasferimenti di immobili da e verso le società di persone. Con l’abolizione del “Gesamthand” il punto di riferimento fattuale di questi benefici fiscali sui trasferimenti immobiliari verrebbe meno. In assenza di una giustificazione, non possono esistere nuovi benefici fiscali esclusivamente per le società di persone.

Delle tre soluzioni finora conosciute, il BMF è favorevole alla “grande soluzione” contenuta nella bozza di discussione, che intende estendere la neutralità della forma giuridica anche alle situazioni di share deal.

Questa “grande soluzione” riprende il modello di modernizzazione dell’imposta sui trasferimenti immobiliari (il cosiddetto GrESt-MoMo), presentato recentemente dal “Gruppo di lavoro sull’imposta sui trasferimenti immobiliari”:

• Le norme relative alle operazioni di compravendita di azioni sono state modificate in modo tale che, invece del precedente limite rigido del 90% e del periodo di dieci anni, sia decisiva l’unificazione di tutte le azioni, cioè il 100%.
• I limiti e le scadenze rigide saranno sostituiti dai termini giuridici indefiniti di “gruppo di acquisizione gruppo” e ” interesse al servizio” che a loro volta sono corroborati da esempi standard non esaustivi.
• Il termine ” gruppo di acquisizione ” si riferisce ad accordi di co-investimento in cui diversi acquirenti si sono oggettivamente coordinati tra loro in termini di obiettivo e tempistica dell’acquisizione del patrimonio immobiliare.
• “L’ interesse al servizio “comprende le azioni detenute da un’altra persona nell’interesse dell’acquirente o del gruppo di acquisizione. Ciò è simile alla giurisprudenza sulle azioni proprie e sugli azionisti non autorizzati. Queste azioni non sono incluse nella determinazione del tasso di partecipazione, in modo da raggiungere più rapidamente il limite del 100%.

A causa dei termini giuridici indefiniti, in futuro saranno soggetti all’imposta sui trasferimenti immobiliari anche quegli accordi che in precedenza potevano usufruire di limiti e scadenze rigide. Inoltre, vi saranno notevoli dubbi interpretativi e un trattamento giuridicamente sicuro dell’imposta sui trasferimenti immobiliari, come auspicato dal Ministero, appare discutibile. Presumibilmente, solo la giurisprudenza fornirà chiarimenti definitivi nei singoli casi.

Ulteriori modifiche riguardano una clausola di gruppo relativa ai beni immobili, volta a esentare i trasferimenti infragruppo dall’imposta sui trasferimenti immobiliari (soluzione dell’imbuto), nonché il riconoscimento degli unit deal, in cui i beni immobili detenuti per conto di fondi d’investimento non sono attribuiti esclusivamente alla società di gestione del capitale, ma anche al fondo d’investimento interessato, cosicché il trasferimento di quote di fondi d’investimento dà luogo anche all’imposta sui trasferimenti immobiliari.

In termini di tempistica, il ministero è molto ambizioso e vorrebbe che le modifiche entrassero in vigore entro il 1° gennaio 2024. Se e quali delle modifiche proposte diventeranno legge come previsto sarà deciso dopo intense discussioni di politica legale tra il governo federale e gli Stati. Gli Stati, che hanno l’autorità legislativa in materia, non si sono ancora pronunciati ufficialmente. La sfida per tutti coloro che investono nel settore immobiliare nei prossimi mesi è quella di accompagnare da vicino lo sviluppo. Alcune costruzioni dovranno essere valutate in modo molto critico, mentre altre situazioni potrebbero addirittura non rientrare nell’ambito della tassazione.