In Grecia, il diritto fondamentale alla proprietà è riconosciuto all’articolo 17 della Costituzione, sebbene non possa essere esercitato contro l’interesse pubblico.

Diritti reali immobiliari:

1. Proprietà: conferisce autorità diretta, assoluta e universale su un immobile. Può trattarsi di proprieta’ piena ed esclusiva, o comproprietà. Nel caso della nuda proprietà, il proprietario non ha il diritto di usare o godere dell’immobile fino alla morte o rinuncia dell’usufruttuario.
2. Servitù: sono diritti reali limitati in rem (es. diritto di passaggio), con cui un immobile (fondo servente) è vincolato a favore del proprietario di un altro immobile (fondo dominante).
3. Ipoteca: è un diritto reale limitato, concesso a un beneficiario per garantire un credito verso il proprietario dell’immobile. È distinta dalla prenotazione d’ipoteca, che è soggetta alla condizione sospensiva del riconoscimento giudiziale del credito.

Inoltre, può essere costituito un diritto di superficie, che attribuisce al beneficiario il diritto di utilizzare beni immobili dello Stato o di enti pubblici per un periodo da 5 a 99 anni, con l’obbligo di mantenerli e restituirli alla fine del termine.

Il proprietario del terreno è anche proprietario degli edifici sovrastanti; tuttavia, nel caso di condominio, le unità abitative sono di proprietà separata, mentre le parti comuni e il terreno sono in comproprietà.

Trasferimento contrattuale della proprietà immobiliare

Per trasferire validamente un bene immobile è necessario:

• che il cedente sia titolare del diritto di proprietà;
• che vi sia un accordo scritto redatto davanti a un notaio;
• che il contratto sia registrato presso il catasto o registro fondiario competente.

Sistema di registrazione

Tutti i diritti in rem devono essere registrati. Attualmente in Grecia coesistono due sistemi:

1. Registri fondiari: sistema basato su trascrizioni e libri ipotecari, con indici nominativi dei soggetti che hanno concluso contratti immobiliari.
2. Catasto Ellenico: sistema unitario e più recente, che include informazioni legali, tecniche e personali su ciascun immobile, offrendo maggiore certezza e trasparenza nelle transazioni.

La transizione verso il Catasto Ellenico è ancora in corso. In generale, il mancato accatastamento può comportare la perdita del diritto reale; registrazioni errate o incomplete devono essere rettificate attraverso un procedimento amministrativo o giudiziario.

Per finalità di due diligence, avvocati e professionisti possono accedere a questi archivi pubblici. Qualsiasi persona può richiedere copie certificate dei titoli di proprietà. Gli avvocati possono inoltre rilasciare certificati di proprietà, di registrazione e di gravami, con validità pari a quelli rilasciati dal registro fondiario.

Scelta della legge applicabile

Il possesso e i diritti in rem sono disciplinati dalla legge dello Stato in cui si trova l’immobile (lex rei sitae). Anche gli aspetti procedurali e formali delle transazioni in rem sono regolati dalla legge greca.

Gli accordi contrattuali tra le parti non sono soggetti a questa regola, e possono essere regolati da una legge scelta liberamente (in conformità al Regolamento (CE) n. 593/2008). Tuttavia, il trasferimento del diritto reale potrà avvenire solo secondo il diritto greco.

I professionisti di Ascheri Group possono fornire chiarimenti o approfondire situazioni specifiche. Per ricevere maggiori informazioni o richiedere un preventivo per una prima consulenza online, è possibile contattarci all’indirizzo info@ascherigroup.uk.