Tassazione dei redditi da locazione, provenienti dall’Italia, di contribuenti inglesi

La convenzione contro le doppie imposizioni tra l’Italia ed il Regno Unito, in materia di redditi da locazione, prevede che i redditi che un residente di uno Stato contraente ottiene da beni immobili situati nell’altro Stato contraente siano imponibili in detto altro Stato.

Tuttavia, non prevedendo la convenzione che tali redditi vengano tassati in via esclusiva nel paese estero ove prodotti, HMRC richiede che il contribuente indichi nel proprio self assessment l’importo dei redditi da locazione ricevuti all’estero e permette di richiedere il Foreign Tax Credit Relief sulle imposte gia’ pagate all’estero.

In Italia i redditi da locazione soggetti a cedolare secca (21%, nel caso di contratto libero; 10%, nel caso di contratto concordato) beneficiano generalmente di una tassazione più bassa rispetto a quella inglese.

Come regola generale, i proprietari locatari di immobili possono dedurre dagli affitti che percepiscono le spese di gestione e manutenzione della proprietà (spese ordinarie) sostenute.

Alcuni esempi di spese che possono essere dedotte sono:

• Bollette dell’acqua, tasse comunali, gas ed elettricità;
• Assicurazione dell’immobile;
• Costi dei servizi di manutenzione compresi compensi dei giardinieri e degli addetti alle pulizie;
• Commissioni pagate all’agenzia immobiliare per il servizio legato all’affitto;
• Spese legate al rinnovo del contratto di locazione;

E’ importante che tali spese siano strettamente legate all’immobile locato e propedeutiche alla locazione stessa.

La tassazione dei redditi da locazione di immobili siti in Inghilterra per proprietari non residenti nel Regno Unito

Un proprietario che vive all’estero per più di 6 mesi all’anno deve pagare le tasse su qualsiasi reddito che ottiene dall’affitto di proprietà nel Regno Unito.

L’imposta viene riscossa utilizzando il regime dei proprietari non residenti, Non-resident Landlord Scheme (NRLS).

L’NRLS è uno schema utilizzato da HMRC per tassare il reddito da locazione UK delle persone fisiche che hanno un luogo di residenza abituale al di fuori del Regno Unito, noti come proprietari non residenti.

L’NRLS impone l’obbligo di operare una ritenuta alla fonte sull’affitto spettante ai proprietari non residenti ad opera dell’inquilino o dell’agenzia di locazione (se presente). Ai fini della NRLS, l’anno fiscale va dal 1° aprile al 31 marzo.

Per comprendere l’NRLS, è importante sapere che, anche se il titolare del reddito immobiliare è residente fiscale in un paese estero, questo guadagno è comunque tassabile nel Regno Unito come qualsiasi altro reddito di provenienza britannica. Questo indipendentemente dal fatto che il Landlord sia residente o meno nel Regno Unito a fini fiscali.

Tuttavia, può essere difficile per l’HMRC perseguire individui che vivono al di fuori del Regno Unito e che non assolvono al pagamento delle imposte UK.

Per evitare l’evasione fiscale, HMRC prevede di riscuotere l’imposta sul reddito da locazione prima che questo venga pagato al proprietario straniero ai sensi dell’NRLS. Lo fa imponendo all’agente o agenzia di locazione britannica l’obbligo di trattenere una ritenuta alla fonte sul reddito da locazione prima che venga pagato al proprietario straniero. Dove non esiste un agente o agenzia di locazione britannica, sarà l’inquilino stesso a trattenere l’imposta, se l’affitto che paga al proprietario straniero è superiore a 100 sterline a settimana.

Qualsiasi imposta trattenuta dall’agente, agenzia di locazione o dall’inquilino verrà versata ad HMRC.

I proprietari non residenti di solito sono tenuti a presentare una dichiarazione dei redditi chiamata self assessment , anche se non vi è alcuna imposta da pagare.

E’ possibile ottenere l’esenzione della ritenuta iscrivendosi con HMRC e richiedendo la non applicazione della trattenuta.

In questo modo il proprietario di immobili UK che risiede all’estero ricevera’ da HMRC un codice di autorizzazione che potra’ fornire all’agenzia che gestisce gli affitti.

L’obbligo della presentazione della dichiarazione self assessment permane cosi’ come il versamento delle imposte dovute ad HMRC.

Contribuenti italiani: redditi da immobili siti nel Regno Unito

L’ammontare imponibile del reddito da locazione derivante dall’immobile estero deve essere assoggettato a tassazione in Italia.

Il valore del canone di locazione imponibile all’estero deve essere riportato senza alcuna deduzione forfettaria delle spese, nella colonna 2 del rigo RL 12 del modello Redditi Persone Fisiche, per essere assoggettato ad Irpef.

Tale reddito concorrera’, insieme agli altri redditi del contribuente, a formare il reddito complessivo e di conseguenza determinare lo scaglione di tassazione dello stesso.

Al contribuente italiano e’ data la possibilita’ di riportare, come credito d’imposta, l’importo delle tasse gia’ pagate all’estero ai sensi dell’articolo 165 del DPR n. 917/86.

Gli immobili detenuti all’estero da parte di soggetti fiscalmente residenti in Italia devono obbligatoriamente essere riportati nel quadro RW del modello Redditi Persone Fisiche.

Questo adempimento viene fatto sia ai fini dell’assolvimento della disciplina riguardante il monitoraggio fiscale sia per la determinazione dell’imposta patrimoniale Ivie (l’Ivie è un imposta patrimoniale dovuta sul valore degli immobili detenuti all’estero da parte dei contribuenti residenti fiscalmente in Italia).

La tassazione dei redditi da locazione di immobili siti in Italia per proprietari residenti all’estero

I redditi di locazione di immobili, siti in Italia, di proprietà di residenti esteri, devono essere tassati, ai fini delle imposte dirette, anche in Italia.

In questo caso il soggetto estero è obbligato alla presentazione della dichiarazione fiscale, indipendentemente dall’importo del reddito di locazione percepito.

Il reddito da locazione, in Italia, puo’ essere assoggettato a tassazione ordinaria IRPEF (dove il reddito da locazione puo’ essere ridotto di un 5% che viene considerato come deduzione forfettaria per tenere conto di eventuali spese sostenute), oppure, su opzione, a tassazione con cedolare secca.

Scegliendo quest’ultima modalità di tassazione il proprietario verra’ tassato sul 100% del reddito da locazione, ma con aliquota più bassa rispetto all’IRPEF, ovvero:

• Il 21% se si tratta di contratto di locazione “a canone libero“, oppure
• Il 10% se si tratta di contratto di locazione “a canone concordato“.

La stipula del contratto di locazione comporta, inoltre, il pagamento di imposte indirette, come l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Tali imposte indirette restano dovute anche per i residenti esteri che affittano immobili che possiedono in Italia, se scelgono l’applicazione della tassazione ordinaria IRPEF.

Al contrario, i soggetti esteri che scelgono la tassazione con cedolare secca, sono esonerati dal pagamento di queste imposte indirette dovute sul contratto di locazione.

Per quanto riguarda invece, l’IMU, anche gli immobili locati detenuti da soggetti esteri sono soggetti a questa imposta patrimoniale secondo le aliquote previste da ciascun Comune.

Anche i proprietari di immobili residenti all’estero possono usufruire delle agevolazioni fiscali legate alle ristrutturazioni di immobili siti in Italia e beneficiare, quindi, della detrazione fiscale del 50% delle spese sostenute per interventi edilizi.

Tuttavia,per potersi avvantaggiare di tale detrazione è necessario che l’immobile produca un reddito imponibile IRPEF (redditi da locazione); altrimenti, in assenza di reddito prodotto in Italia tale agevolazione non puo’ essere fruita.