Il governo regionale adotta nuove misure per mitigare la mancanza di alloggi residenziali

Il governo catalano ha compiuto un ulteriore passo avanti nella regolamentazione del mercato degli alloggi turistici e ha adottato nuove misure per evitare che le proprietà vengano convertite da abitazioni residenziali in alloggi turistici in aree in cui l’accesso alle abitazioni è già un problema.

L’aumento significativo del turismo in Catalogna, la proliferazione di piattaforme di commercializzazione di alloggi e il quadro normativo dell’Unione Europea sulla libera prestazione di servizi hanno contribuito a far sì che i proprietari di immobili scegliessero di utilizzare le loro case come alloggi turistici. Ciò ha causato una carenza di alloggi ad uso residenziale e ha reso più difficile pianificare le esigenze abitative della popolazione in alcuni comuni della Catalogna.

In risposta a questa situazione, il governo della Catalogna ha promulgato il decreto legge 3/2023, del 7 novembre, relativo a misure urgenti sul regime urbanistico degli alloggi turistici. Questo decreto è entrato in vigore il 9 novembre 2023, anche se deve ancora essere convalidato dal Parlamento della Catalogna.

L’obiettivo principale di questa nuova normativa è quello di ridurre il numero di immobili residenziali offerti al mercato degli affitti turistici con la prospettiva che vengano riaffittati per uso residenziale, aumentando così il numero di abitazioni destinate alla residenza permanente. Inoltre, mira a promuovere una pianificazione urbanistica equilibrata nei comuni con un’alta concentrazione di alloggi a uso turistico.

Licenza urbanistica preventiva

Il Decreto Legge 3/2023 stabilisce che per l’apertura di nuovi alloggi turistici nei comuni con problemi di accesso alle abitazioni e nei comuni in cui vi è un’alta concentrazione di abitazioni con licenza di locazione turistica è necessario ottenere una licenza urbanistica comunale preventiva. Questa licenza sarà valida per cinque anni e potrà essere prorogata, se consentito dal piano urbanistico, per ulteriori periodi di cinque anni. Finora non esisteva una normativa regionale comune per il mercato delle abitazioni turistiche e, nei comuni in cui non esistevano moratorie, per ottenere una licenza di locazione turistica era sufficiente una dichiarazione di nuova destinazione d’uso dell’abitazione al Comune.

Comuni interessati

Il decreto legge 3/2023 si applica a tutti i comuni che rientrano in una o in entrambe le seguenti categorie:

• Comuni con un mercato immobiliare “stressato” o perché l’onere medio dell’affitto o del mutuo supera il 30% del reddito familiare medio o perché il prezzo dell’affitto o dell’acquisto ha registrato un tasso di crescita cumulativo di almeno 3 punti percentuali superiore al tasso di crescita cumulativo dell’indice dei prezzi al consumo in Catalogna.
• Comuni con un’alta concentrazione di abitazioni con licenza di locazione turistica. Si tratta di comuni con una concentrazione media di cinque o più abitazioni con licenza di locazione turistica ogni 100 abitanti. Inizialmente è stato stilato un elenco di 262 comuni che soddisfano queste caratteristiche e sono soggetti al nuovo regime di autorizzazione preventiva. L’elenco dei comuni sarà rivisto ogni cinque anni.

Requisiti per la licenza di locazione turistica

Per concedere nuove licenze su terreni residenziali, i piani urbanistici dei comuni interessati devono giustificare espressamente la disponibilità di terreni sufficienti a fornire alloggi abituali e permanenti alla popolazione residente. Pertanto, le amministrazioni locali devono dimostrare la compatibilità tra le strutture ricettive destinate al turismo e quelle destinate all’uso residenziale.

In ogni caso, la legge vieta ai comuni di rilasciare licenze di locazione turistica quando il Comune in cui si trova l’abitazione supera il limite massimo di 10 licenze di locazione turistica ogni 100 abitanti.

Spetterà quindi ai Comuni stabilire la formula da applicare per autorizzare o meno una locazione turistica, garantendo il principio di pubblicità, obiettività, imparzialità, trasparenza e concorrenza.

Abitazioni precedentemente autorizzate

I proprietari di abitazioni esistenti con licenza di locazione turistica nei comuni interessati devono richiedere una nuova licenza urbanistica entro cinque anni dall’entrata in vigore del presente decreto legge per continuare a operare legalmente, ovvero entro il 9 novembre 2028. Entro questi cinque anni, i consigli comunali dei comuni interessati dovranno modificare i loro piani regolatori comunali e, quindi, saranno in grado di rispondere a queste richieste.

Se la nuova licenza viene ottenuta, sarà valida per cinque anni e potrà essere rinnovata per altri cinque anni, a condizione che i requisiti continuino a essere soddisfatti. Se la nuova licenza non è stata ottenuta entro questi cinque anni, l’attività turistica dovrà essere interrotta alla fine di questo periodo.

Tuttavia, i proprietari che possono dimostrare di aver effettuato investimenti nell’abitazione che non possono essere ammortizzati entro cinque anni potranno richiedere un’ulteriore proroga di cinque anni (fino al 9 novembre 2033). La proroga non è concessa automaticamente, ma deve essere richiesta al Comune competente entro quattro anni dall’entrata in vigore del decreto legge 3/2023 (prima del 9 novembre 2027).

Il periodo transitorio di cinque anni e la possibilità di prorogarlo per altri cinque anni hanno lo scopo di fungere da meccanismo di compensazione completa per tutti i proprietari colpiti dalla perdita della licenza di locazione turistica.

Lo stesso regime transitorio si applicherà ai comuni che soddisfano uno dei requisiti per essere inclusi in futuro nell’elenco dei comuni interessati dal Decreto Legge 2/2023. In questo caso, il periodo di cinque anni per l’ottenimento di una nuova licenza e il periodo di quattro anni per la richiesta di una proroga per compensare la perdita della licenza saranno conteggiati a partire dalla data di entrata in vigore del decreto che indica i nuovi comuni interessati.