Le società immobiliari regolamentate (BE-REIT) e i fondi di investimento immobiliare specializzati (SREIF) generano ricavi principalmente da canoni di locazione e da plusvalenze su investimenti immobiliari diretti. Per gli investimenti immobiliari indiretti, le entrate comprendono dividendi e plusvalenze. Nei SREIF che finanziano società controllate, i proventi comprendono anche gli interessi sui prestiti.

Le società immobiliari regolamentate e i fondi di investimento immobiliare specializzati sono autorizzati a investire esclusivamente in beni immobili, in conformità alla normativa vigente.

I fondi di investimento immobiliare specializzati (SREIF) sono tenuti a distribuire annualmente agli investitori una quota significativa dei risultati, pari almeno alla differenza positiva tra l’80% del risultato operativo netto e la riduzione netta dell’indebitamento dell’esercizio. Le plusvalenze realizzate sono escluse da tale obbligo se reinvestite entro quattro anni. Per le società immobiliari regolamentate (BE-REIT), la distribuzione non è consentita se il rapporto di indebitamento statutario o consolidato supera o supererebbe, dopo la distribuzione, il 65%.

Qualora l’autorità di vigilanza belga sui mercati e sui servizi finanziari (FSMA) rilevi il mancato rispetto della normativa o delle disposizioni statutarie da parte di una società immobiliare regolamentata (BE-REIT), la perdita dello status non avviene automaticamente. L’autorità può intervenire in modo graduale, adottando misure proporzionate alla gravità delle irregolarità. Può richiedere l’adozione di misure correttive entro un termine stabilito, prevedere un periodo di osservazione e, se necessario, applicare una sanzione fino a 50.000 euro per ogni giorno di inadempimento, fino a un massimo di 2.500.000 euro. Può inoltre emettere un avviso al pubblico o sollecitare le autorità di mercato a disporre la sospensione delle negoziazioni delle azioni. L’intervento più incisivo consiste nella cancellazione della società dall’elenco ufficiale, con conseguente perdita del regime speciale e l’applicazione della normativa ordinaria delle società quotate. Tale perdita di status decorre dalla data della relativa comunicazione.

In caso di violazioni intenzionali, i membri dell’organo di amministrazione e il promotore della società immobiliare regolamentata possono essere soggetti a sanzioni penali, incluse pene detentive e pecuniarie.

L’amministrazione fiscale verifica il rispetto della normativa vigente da parte del fondo di investimento immobiliare specializzato (SREIF). Il fondo è tenuto a compilare e inviare annualmente un questionario di conformità. In caso di violazioni non sanate, e previa comunicazione delle motivazioni, l’amministrazione fiscale può cancellare il fondo dall’elenco ufficiale, con conseguente perdita del regime normativo e fiscale. Tale modifica comporta diverse conseguenze sia a livello contabile sia a quello fiscale. I bilanci del fondo dovranno essere redatti secondo i principi contabili belgi (GAAP), in sostituzione dei principi contabili internazionali (IFRS) precedentemente adottati, e lo status fiscale passerà da esente a imponibile.

I risultati maturati fino alla perdita del regime mantengono il trattamento fiscale agevolato, mentre quelli successivi sono soggetti alle regole ordinarie dell’imposta sulle società. Il capitale sociale delle società immobiliari regolamentate e dei fondi di investimento immobiliare (BE-REIT/SREIF) è considerato capitale fiscale ai fini dell’imposta sul reddito delle società e della ritenuta alla fonte, in conformità al diritto societario.

Gli utili non distribuiti, accumulati durante il periodo di validità dello status di società immobiliari regolamentate e di fondi di investimento immobiliare specializzati (BE-REIT/SREIF), sono considerati riserve tassate, in quanto già soggetti al regime fiscale speciale. Lo stesso trattamento si applica alle eccedenze di rivalutazione relative a plusvalenze latenti soggette all’imposta di uscita. Le eccedenze da rivalutazione non soggette a imposizione in uscita sono invece trattate come riserve non imponibili. I documenti emanati dalla FSMA hanno svolto un ruolo rilevante nel promuovere l’adozione di prassi operative consolidate nel settore.

Un aspetto regolamentare di primaria importanza riguarda l’obbligo di adeguata diversificazione del rischio, unitamente alla definizione di “progetto immobiliare unico” secondo l’interpretazione dell’autorità di vigilanza belga (FSMA). Nell’analisi della diversificazione, va considerato anche il rischio della controparte contrattuale. Di conseguenza, la detenzione di più immobili da parte di una BE-REIT può essere considerata un’unica esposizione di rischio se gli immobili sono locati allo stesso soggetto. In materia di trasparenza e informativa societaria, sono previsti obblighi di comunicazione periodica tramite relazioni annuali e semestrali, che devono includere informazioni sulla governance, sulle politiche di remunerazione e sui criteri ambientali, sociali e di governance. Le società sono inoltre tenute a conformarsi alla normativa sugli abusi di mercato, che disciplina la gestione e la diffusione delle informazioni privilegiate, il divieto di insider trading e la comunicazione delle operazioni effettuate dai soggetti rilevanti. Ulteriori obblighi riguardano la comunicazione delle partecipazioni significative, con l’indicazione degli azionisti che detengono almeno il 5% dei diritti di voto o diritti equivalenti, salvo che lo statuto preveda soglie inferiori, nonché il rispetto di specifiche regole di governance, in particolare in materia di conflitti di interesse e di funzionamento dei comitati del consiglio di amministrazione.

I fondi di investimento immobiliare specializzati (SREIF) non sono ammessi alla quotazione e non sono soggetti alla normativa applicabile alle borse valori regolamentate.