Il caso

Sono ora in vigore i nuovi requisiti federali statunitensi in materia di divulgazione per gli acquisti non finanziati (o altri trasferimenti) di immobili residenziali da parte di entità, noti come Residential Real Estate Rule (Regolamento sugli immobili residenziali). A seguito dell’emissione di un avviso di proposta di regolamentazione avvenuta il 7 febbraio 2024 e dell’adozione del regolamento definitivo sei mesi dopo, il regime è entrato in vigore il 1° marzo 2026. La Residential Real Estate Rule rispecchia molti dei concetti presenti nel Corporate Transparency Act (CTA), obbligando alcuni professionisti coinvolti in qualsiasi transazione immobiliare designata, che coinvolga società o trust come cessionari, a identificare i titolari effettivi di tali società o trust. Come nel caso del CTA, i titolari effettivi vengono poi segnalati tramite “Real Estate Reports” al Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN), una divisione del Dipartimento del Tesoro degli Stati Uniti. Le informazioni da segnalare includono l’identità di qualsiasi persona, che si qualifica come titolare effettivo, nonché i dettagli della transazione, compresa la proprietà in questione e il prezzo di vendita. I rapporti immobiliari devono essere presentati entro 30 giorni dalla data di chiusura della transazione. Le informazioni contenute in questi rapporti non saranno rese pubbliche.

Il commento

Sebbene coinvolga un’ampia gamma di tipologie di immobili residenziali, la maggior parte delle transazioni immobiliari, anche quelle relative a immobili residenziali, non sono soggette alla Residential Real Estate Rule, poiché questa è limitata alle transazioni non finanziate. Pertanto, se l’immobile è pagato, in tutto o in parte, con un mutuo o un prestito non garantito emesso da una banca o da altra società di credito, la norma non si applica. La teoria alla base di questo approccio è che le transazioni interamente in contanti eludono il controllo imposto dalle banche e da altri istituti di credito in base alle normative antiriciclaggio degli Stati Uniti. L’ampio elenco di eccezioni alla Residential Real Estate Rule (ovvero quali tipi di transazioni immobiliari residenziali non sono soggette a divulgazione) avalla questa teoria, escludendo molte transazioni altrimenti soggette a supervisione (ad esempio, i trasferimenti dovuti a fallimento o per ordine del tribunale). In breve, la nuova Residential Real Estate Rule mira a colmare una lacuna nel campo del riciclaggio di denaro. Tuttavia, così facendo, finirà inevitabilmente per coinvolgere molti soggetti non statunitensi, che acquistano immobili negli Stati Uniti con i proventi in contanti derivanti dalla vendita di altri beni statunitensi e utilizzano veicoli societari per evitare che tali beni siano considerati direttamente posseduti dal soggetto straniero, riducendo così l’esposizione fiscale negli Stati Uniti al momento del passaggio generazionale. Inoltre, secondo le FAQ pubblicate a febbraio dal FinCEN, la norma troverebbe applicazione anche alle donazioni di beni immobili statunitensi, compreso il trasferimento di immobili statunitensi dai genitori ai figli (o meglio alle società o ai trust dei figli).

Stefano Linares, Esq.                                                                                                                                                                               

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