Il diritto tedesco prevede due forme principali di titolarità immobiliare.
La prima è la proprietà piena, la forma più comune e giuridicamente rilevante. Comprende il terreno, le costruzioni permanentemente ancorate, le pertinenze immobiliari e i beni mobili accessori specifici.
La seconda è il diritto di superficie ereditario, che consente di costruire e possedere un edificio su o sotto un terreno di proprietà altrui, a condizione del pagamento periodico. In passato la durata tipica era di 99 anni, mentre oggi i termini sono spesso più brevi. Il diritto può essere ceduto, trasferito o gravato da ipoteca, salvo il consenso del proprietario del terreno o il diritto di prelazione. Alla scadenza, la costruzione passa al proprietario del terreno, che riconosce un’indennità al titolare del diritto di superficie.
La titolarità congiunta può assumere due forme principali. Nel primo caso, i soggetti possiedono quote ideali del terreno e dell’edificio. Nel secondo, previsto dalla legge sulla proprietà condominiale, i comproprietari detengono quote sulle parti comuni e sul terreno, oltre a diritti esclusivi su specifiche unità come appartamenti, uffici o locali commerciali.
Un immobile o un diritto di superficie ereditario può essere gravato da servitù o da altri pesi reali a favore di terzi o del proprietario di un fondo vicino. Esempi sono i diritti di passaggio sui terreni confinanti o i diritti concessi a società di servizi pubblici per l’installazione e la manutenzione di infrastrutture. L’identificazione tecnica dei terreni è affidata ai registri catastali, gestiti a livello locale dalle autorità competenti in materia catastale e di misurazione.
I catasti comprendono le mappe catastali, che registrano ogni particella indicando l’ubicazione, la destinazione d’uso e la superficie.
Questo sistema garantisce un’identificazione precisa e univoca di ogni appezzamento.
Salvo alcune eccezioni per gli immobili di enti (quasi) pubblici, ogni particella è iscritta nel registro immobiliare, tenuto presso i tribunali locali. Il registro contiene informazioni sull’identificazione dell’immobile (basate sui dati catastali), sul proprietario e su eventuali diritti reali, servitù o gravami iscritti a carico del bene.
L’iscrizione nel registro immobiliare ha funzione costitutiva o dichiarativa, a seconda del diritto, ed è fondamentale per garantire certezza giuridica nei trasferimenti e nella costituzione di diritti reali.
Il sistema di pubblicità immobiliare tedesco si basa su un rigoroso principio di iscrizione ed è considerato estremamente affidabile. La proprietà o il trasferimento di diritti reali richiede un atto di trasferimento valido, ma l’effetto si produce solo con la corretta iscrizione nel registro.
L’ordine tra diritti concorrenti e gravami dipende dal momento della presentazione della domanda di iscrizione. Questo principio di priorità garantisce certezza e trasparenza nelle operazioni immobiliari. Gli acquirenti si affidano al registro immobiliare come fonte ufficiale per la titolarità e i gravami. Salvo eccezioni di legge, l’ordinamento tutela l’affidamento in buona fede sulla correttezza del registro, rafforzando la sicurezza giuridica delle transazioni.
L’accesso ai registri immobiliari è riservato a chi dimostri un “interesse legittimo”. Gli estratti e la documentazione, oggi prevalentemente in formato elettronico, sono consultabili esclusivamente da questi soggetti.
L’ordinamento tedesco distingue chiaramente tra il negozio obbligatorio e il negozio reale di trasferimento. Il primo comporta l’impegno giuridico a trasferire la proprietà, mentre il secondo, autonomo e separato, effettua il passaggio della titolarità. Tuttavia, l’atto che comporta il trasferimento della proprietà di un immobile situato in Germania è disciplinato inderogabilmente dal diritto tedesco.
I contratti di compravendita immobiliare e gli atti di costituzione di ipoteca fondiaria richiedono la forma notarile, con la sottoscrizione davanti a un notaio tedesco. Anche nelle operazioni transnazionali relative a immobili in Germania, è prassi applicare il diritto tedesco e autenticare, registrare e attuare gli atti tramite un notaio tedesco.