Che cosa potrebbe comportare la vittoria del nuovo sindaco Zohran Mamdani per il mercato immobiliare della città di New York? Le promesse manifestate nel corso della campagna elettorale aprono a scenari contrastanti: da un lato, un forte aumento della domanda di vendita, se i miglioramenti della qualità della vita avranno successo, dall’altro, rischi concreti in caso le tasse sugli di immobili di lusso e gli oneri normativi eccessivi dovessero assumere un ruolo centrale.
Il lato positivo: domanda sostenuta dalla vivibilità
Il programma di Mamdani si concentra sull’accessibilità economica e sul miglioramento del settore pubblico, fattori, che potrebbero entrambi sostenere le vendite di appartamenti nella città. Prevede, inoltre, di congelare gli affitti per le unità in regime di equo canone, di costruire 200.000 nuovi alloggi a prezzi accessibili e di rendere gratuiti gli autobus urbani, oltre ad altre iniziative volte a migliorare la qualità della vita.
Secondo il New York Times il congelamento degli affitti andrebbe a beneficio di due milioni di persone, che, attualmente, vivono in appartamenti a equo canone nella città di New York. Ma cosa ne sarà dei tre milioni di inquilini, che pagano affitti a prezzi di mercato? “Per loro, il congelamento degli affitti proposto da Mamdani non avrebbe, nella migliore delle ipotesi, alcun effetto significativo. Alcuni esperti del settore immobiliare sostengono che mantenere stabili gli affitti delle unità soggette a equo canone potrebbe far aumentare gli affitti a prezzi di mercato. Secondo gli stessi esperti, il congelamento degli affitti a equo canone incoraggerebbe, probabilmente, gli inquilini a rimanere più a lungo nelle loro abitazioni, lasciando che il resto del mercato assorba l’enorme domanda di alloggi nella città di New York”.
Ma in termini di vendite, le promesse di Mamdani presentano delle opportunità:
- Il miglioramento dei servizi del trasporto pubblico e dell’accesso ai servizi aumenta l’attrattiva dei condomini in posizione strategica, in particolare, di quelli vicini ai principali snodi o ai quartieri più rinomati.
- Un mercato degli affitti sano (grazie ad alloggi a prezzi accessibili) contribuirebbe a trattenere la forza lavoro, che sostiene la vivacità urbana e, indirettamente, l’attrattiva degli immobili residenziali.
- Se la città riuscirà a proiettare un’immagine di sé quale luogo “vivibile e di alta qualità”, gli acquirenti provenienti da fuori, che spesso guidano la domanda di condomini di lusso, potrebbero esserne attirati.
- Mamdani ha sostenuto il referendum a favore dell’edilizia abitativa, segnalando un impegno sincero ad ampliare l’offerta di alloggi. Alcuni dei progetti più immediati includeranno, probabilmente, i condomini, alla luce della limitata disponibilità di alloggi situati nelle zone di Lower Manhattan e dell’Upper West Side. Consentire un maggiore sviluppo potrebbe contribuire a moderare i prezzi dei condomini e impedire che il mercato diventi accessibile solo ai super ricchi, come avvenuto in precedenza nel Greenwich Village e nel West Village.
In questo scenario, il segmento medio-alto del mercato dei condomini potrebbe trarne vantaggio. Per un investitore o un proprietario, che cerca un investimento a lungo termine (piuttosto che un guadagno a breve termine), l’enfasi sulla qualità della costruzione, sulla sua posizione e la sua eventuale accessibilità potrebbe fare la differenza e rivelarsi vantaggiosa.
Il rischio: ostacoli fiscali e normativi
Tuttavia, l’intenzione manifestata da Mamdani di introdurre significativi cambiamenti fiscali desta preoccupazione nel settore immobiliare di fascia alta del mercato degli immobili. Il nuovo sindaco sostiene, infatti, l’aumento delle imposte sulle società e l’aumento delle imposte sui residenti più ricchi della città per finanziare il suo programma. Propone, inoltre, di trasferire una quota consistente dell’imposizione fiscale sugli immobili verso quelli “situati nelle zone più esclusive e a prevalenza bianca”.
Il piano del nuovo sindaco prevede l’aumento del 2% dell’imposta sul reddito per i residenti della città di New York, che dichiarano oltre 1 milione di dollari all’anno e che rappresentano circa l’1% dei contribuenti. Ciò determinerebbe il conseguente aumento dell’aliquota marginale massima prevista dalla città e dallo Stato di New York al 16,8%, la più alta negli Stati Uniti di ben 3,5 punti.
Lo stesso sindaco avrebbe in mente di proporre un ulteriore aumento delle imposte statali sulle società, passando dall’attuale 7.25% all’11.5%, aumento che si applicherebbe a circa 1.000 delle 250.000 imprese operanti in città, a quelle, cioè, che registrano un reddito più elevato.
Complessivamente, queste misure si stima potrebbero generare circa 9 miliardi di dollari all’anno, con un aumento dell’11% del gettito fiscale complessivo.
Sebbene non vi sia traccia esplicita nei documenti pubblici attualmente disponibili della previsione di una tassa sui pied-à-terre o di un’estensione della tassa sulle dimore di lusso, l’orientamento della politica del nuovo sindaco verso un aumento delle tasse potrebbe comportare per i proprietari di immobili di lusso una crescita dei costi di proprietà. I principali operatori del settore hanno espresso preoccupazione per il fatto che un forte aumento delle imposte potrebbe incoraggiare il trasferimento di persone o aziende con redditi elevati, riducendo così il numero di acquirenti facoltosi.
In sostanza, se le politiche si orientano verso la “tassazione del segmento del lusso”, il mercato delle vendite di appartamenti (soprattutto quelli di fascia particolarmente alta) potrebbe registrare un rallentamento della domanda, periodi più lunghi di giacenza degli immobili e pressioni sui prezzi. La città e lo Stato sanno bene che non è opportuno mettere a rischio un settore così redditizio. I soggetti con redditi più elevati, sia che si tratti di residenti che di soggetti non residenti, contribuiscono in larga misura al gettito fiscale.
Secondo la Citizens Budget Commission, la quota di milionari statunitensi residenti a New York è scesa dal 12,7% nel 2010 all’8,7% nel 2022, con una perdita stimata di 10,7 miliardi di dollari per lo Stato e di 2,5 miliardi di dollari per la città in termini di gettito fiscale annuo. L’Empire Center osserva che l’1% dei contribuenti più ricchi della città paga già circa il 40% delle imposte sul reddito della città, percentuale che potrebbe salire a oltre il 60% con il piano del nuovo sindaco Mamdani. Anche un limitato deflusso di questi contribuenti potrebbe azzerare qualsiasi aumento delle entrate previsto, indebolendo sia la base imponibile che il mercato immobiliare di fascia alta, che la sostiene.
L’economia della città di New York rimane solida ma con sempre maggiori fragilità, essendo fortemente dipendente da due settori spesso presi di mira dai legislatori “progressisti”: il settore immobiliare commerciale e Wall Street. Secondo il Real Estate Board of New York, le imposte relative al settore immobiliare hanno raggiunto il record di 37 miliardi di dollari nel 2024, rappresentando quasi la metà del gettito fiscale totale della città. Gli immobili commerciali da soli generano circa l’82% di tale totale, sottolineando quanto la salute fiscale della città sia profondamente legata ai grattacieli adibiti a uffici, agli spazi commerciali e agli edifici multifamiliari. Nel frattempo, il settore finanziario continua a fornire una quota sproporzionata di imposte sul reddito e sulle attività commerciali, sostenuto da forti profitti e bonus che si ripercuotono sull’economia in generale.
Tuttavia, il mercato del lavoro della città mostra segni di tensione. La relazione pubblicata nel mese di ottobre dal Comptroller della città di New York ha rilevato che la crescita dell’occupazione nel settore privato ha subito un rallentamento, con l’aggiunta di poche migliaia di posti di lavoro negli ultimi mesi, la maggior parte dei quali nel settore sanitario e dei servizi sociali. L’occupazione nel settore finanziario e dei servizi professionali è rimasta stabile e il tasso di disoccupazione della città si attesta intorno al 4,7%. I dati contrastanti indicano un’economia stabile ma vulnerabile, sostenuta da una base ristretta di industrie e contribuenti di alto valore.
Se il settore immobiliare commerciale o Wall Street dovessero vacillare, la città ne risentirebbe rapidamente. La base imponibile dipende in modo sproporzionato da un piccolo gruppo di aziende, proprietà immobiliari e persone con redditi elevati, le cui spese e investimenti sostengono tutto, dalle scuole ai trasporti pubblici. I politici, che spingono per aumentare le tasse sui ricchi o per inasprire le normative sul settore finanziario, potrebbero scoprire che la resilienza economica di New York (e le entrate che finanziano le sue ambizioni) poggia su basi più instabili di quanto possa apparire.
Cosa significa per il mercato: due possibili scenari
Scenario A: prevale il miglioramento della vivibilità
Se il gruppo di lavoro del nuovo sindaco Mamdani riuscirà a migliorare i trasporti pubblici, ad ampliare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili e a migliorare le infrastrutture pubbliche senza entrare in conflitto con le imprese o gli interessi immobiliari, allora:
- I condomini vicini ai trasporti pubblici e ai centri di servizi dovrebbero mantenere il loro valore o addirittura vederlo aumentare.
- I costi di proprietà rimarrebbero prevedibili; la stabilità fiscale/normativa sostiene la fiducia degli acquirenti.
- Il segmento di fascia alta beneficerebbe del forte “branding” della città, attirando acquirenti alla ricerca di uno stile di vita e non solo di un immobile.
Scenario B: il peso delle tasse e delle normative si inasprisce
Se prevarranno le misure fiscali sul lusso (ad esempio, tasse sui pied-à-terre o sulle ville) e gli oneri normativi si dovessero inasprire, allora:
- Le vendite di condomini di lusso potrebbero rallentare e gli acquisti speculativi potrebbero diminuire.
- I costruttori potrebbero esitare a lanciare nuovi progetti di fascia alta, il che potrebbe limitare l’offerta ma anche ridurre lo slancio imprenditoriale nel settore edile.
- I costi di proprietà potrebbero aumentare (tasse, spese condominiali, conformità normativa), riducendo l’attrattiva per gli investitori.
La vittoria di Mamdani potrebbe fornire un significativo impulso al mercato degli appartamenti della città, a condizione che l’enfasi rimanga sul miglioramento della vivibilità urbana (trasporti, offerta di alloggi, servizi) piuttosto che sull’imposizione di costi elevati al segmento del lusso. Per gli acquirenti e gli investitori con una mentalità orientata alla qualità e al lungo termine, questo potrebbe essere un momento favorevole, poiché rimangono cauti riguardo all’orizzonte fiscale/normativo.
Fatta questa doverosa premessa, l’amministratore delegato dell’agenzia immobiliare Brown Harris Stevens, Bess Freedman, si è mostrato alquanto scettico in merito alle promesse elettorali manifestate dal sindaco Mamdani. A luglio ha, infatti, dichiarato al canale Bloomberg: “Non credo che ciò che Mamdani dice di poter fare sia nemmeno possibile”.
Anche se gli aumenti fiscali proposti da Mamdani fossero approvati dal Governo di Albany, è plausibile ritenere che la maggior parte dei residenti e delle aziende più ricche probabilmente rimarrebbero. Come ha affermato una volta l’ex sindaco Michael Bloomberg, New York è un “prodotto di lusso per il quale molte persone sono disposte a pagare un prezzo di lusso” per l’accesso, la cultura e le opportunità che la città offre. Dopo tutto, non esiste un vero equivalente statunitense alla statura globale di New York.
In ogni caso, molto dipenderà anche dalle misure aggiuntive che Mamdani intenderà adottare. Il suo programma politico rimane, tuttora, poco dettagliato e richiederà comunque l’approvazione dello Stato. Occorrerà, altresì, valutare l’eventuale impatto delle future scelte operate dall’ amministrazione Trump, che, in più di un’occasione, ha manifestato l’intenzione di negare eventuali finanziamenti federali allo Stato in caso di elezione di Mamdani e che potrebbero complicare ulteriormente le prospettive fiscali della città, trasformando le posizioni politiche in un rischio economico reale.
Stefano Linares
Studio legale internazionale Linares Associates PLLC, 100 Park Avenue, Suite 1600, New York, NY 10017, Via P. Rondoni, 11, 20146 Milano, www.linareslaw.com