Ogni regione è competente per quanto riguarda il quadro giuridico generale all’interno del proprio territorio. I piani regolatori sono la principale fonte di norme e regolamenti di pianificazione e contengono condizioni vincolanti sulla natura degli edifici e delle attività che possono essere autorizzate nell’area interessata; questi piani esistono a livello comunale, provinciale e regionale. In breve, si può dire che la costruzione, la modifica, la ristrutturazione e l’ampliamento richiedono un permesso di costruzione, così come il cambio di destinazione d’uso di un immobile (ad esempio, da ufficio a una abitazione privata). La prima condizione per ottenere il permesso è che lo sviluppo previsto sia conforme al piano regolatore. A seconda dei fatti, si applicano anche altre condizioni (ad esempio, i risultati di un’indagine pubblica, la valutazione dell’impatto ambientale e la sicurezza antincendio). Anche il funzionamento di alcuni impianti, che possono avere un impatto negativo sull’ambiente o sulla salute, o su entrambi, richiede un’autorizzazione ambientale o, quando possibile e pertinente, un’autorizzazione combinata che unisca le prescrizioni e le autorizzazioni edilizie e ambientali.
L’evento (più rilevante) che fa scattare le formalità e la sanificazione del suolo è il “trasferimento di un terreno a rischio”. Sebbene il concetto possa variare a seconda della regione interessata, nella maggior parte dei casi un trasferimento o una concessione di diritti di proprietà e una ristrutturazione societaria si qualificano come trasferimento. Le attività effettivamente svolte (con o senza autorizzazione ambientale) nei locali determineranno la qualifica di terreno a rischio; se è stata rilasciata un’autorizzazione ambientale per un’attività a rischio, questa porterà alla qualifica di terreno a rischio, ma l’autorizzazione ambientale non è il criterio unico o determinante (ad esempio, se un affittuario esercita un’attività a rischio senza autorizzazione, il proprietario dovrà comunque rispettare le formalità relative al suolo in caso di trasferimento).
In termini di responsabilità, occorre distinguere due situazioni:
- l’osservanza delle formalità relative al suolo spetta al cedente e può essere trasferita al cessionario se sono soddisfatte determinate condizioni; e
- la responsabilità per l’inquinamento del suolo e le misure di sanificazione ricade sull’operatore.
Si noti che in ciascuna regione è in vigore un sistema a cascata, con l’operatore in prima linea in termini di responsabilità, ma anche con una possibile rivalsa nei confronti del proprietario. Ciò è particolarmente vero in caso di fallimento dell’operatore. È quindi altamente raccomandabile, ad esempio, quando si affitta un immobile, avere una visione chiara dello stato del suolo, un monitoraggio dell’attività dell’affittuario e disposizioni specifiche relative al suolo nel contratto di locazione.
Le transazioni azionarie non sono soggette all’imposta di trasferimento, all’imposta di bollo o all’IVA, a meno che l’amministrazione fiscale non dimostri un abuso.
Le transazioni di beni sono soggette all’imposta sul trasferimento o all’IVA. Quando l’immobile si qualifica come nuova costruzione ai fini dell’IVA, il trasferimento di un diritto di proprietà può (se il proprietario non è un promotore professionale e opta per una transazione imponibile IVA) o deve (se il proprietario è un promotore professionale) essere soggetto all’IVA del 21%. Un edificio è considerato nuovo ai fini dell’IVA fino al 31 dicembre del secondo anno successivo al suo primo utilizzo o occupazione. La ristrutturazione pesante consente di qualificare l’edificio come nuovo quando:
- viene eseguita una drastica modifica di elementi essenziali, quali la natura, la struttura o la destinazione, a prescindere dai costi dei lavori; oppure
- modifiche per le quali il costo dei lavori (IVA esclusa) è pari ad almeno il 60% del valore di mercato dell’edificio (escluso il terreno) al termine dei lavori.
Quando non si applica l’IVA, l’acquisto di un bene o la concessione di un usufrutto è soggetto a un’imposta sul trasferimento del 12% (nelle Fiandre) o del 12,5% (a Bruxelles e in Vallonia) calcolata sul maggiore tra il prezzo concordato e il valore di mercato. I diritti di locazione a lungo termine e i diritti di costruzione sono soggetti a un’imposta di trasferimento del 2% calcolata sul totale dei canoni pagati al proprietario per l’intera durata del diritto, maggiorati degli oneri contrattualmente a carico del beneficiario.
Il pacchetto di garanzie comprende l’ipoteca, il pegno di crediti (ad esempio, crediti per affitti e assicurazioni) e il pegno di conti bancari. La società madre di solito dà in pegno le azioni dell’SPV e subordina eventuali prestiti infragruppo. Occorre tenere presente alcuni punti:
- un’ipoteca è soggetta all’imposta di trasferimento dell’1% e all’imposta di iscrizione dello 0,3% calcolata sull’importo per il quale viene iscritta. Considerando questo costo fiscale, la prassi – per lo più con le banche belghe ma mai con i Pfandbrief bank – è quella di iscrivere un’ipoteca per un importo limitato e di concedere un mandato ipotecario per la parte restante. Il mandato ipotecario non è una garanzia, ma una procura irrevocabile a iscrivere un’ipoteca;
- Le condizioni bancarie generali includono solitamente un diritto di pegno e disposizioni di compensazione a favore della banca del conto, che potrebbero interferire con il pegno dei conti bancari a favore del mutuante. Pertanto, è prassi comune richiedere alla banca del conto una rinuncia a tali diritti e disposizioni, che deve essere comunicata e discussa con la banca del conto prima del closing.
- La subordinazione dei prestiti infragruppo è nella maggior parte dei casi solo parziale, nel senso che la SPV può ancora utilizzare la liquidità in eccesso per rimborsare il prestito infragruppo.